2025년 8월 28일부터 전세대출 심사 기준이 한층 까다로워집니다.
한국주택금융공사(HF)는 앞으로 전세보증금과 기존 대출을 합산해 집값의 90%를 초과할 경우 전세자금보증을 제공하지 않겠다고 발표했는데요,
사실상 전세대출 이용이 어려워지는 구조로 바뀌는 것입니다.
전세를 계획 중이시라면, 지금 꼭 이 내용을 확인해두셔야 합니다.
📌 무엇이 바뀌나요?
| 구분 | 기존 | 변경 후(25.08.28 ~) |
| 심사 기준 | 선순위 대출만 고려 | 선순위 대출 + 전세보증금 합산 |
| 한도 | 없음 | 집값의 90% 이하만 보증 가능 |
| 법인 임대인 | 제한 없음 | 집값의 80% 초과 시 거절 |
| 전출 | 가능 | 전출 시 보증 재심사 필수 |
| 보전 조치 | 선택 사항 | 질권 설정 또는 채권양도 의무화 |
💬 쉽게 설명하면?
예를 들어,
- 어떤 집의 시세가 5억 원이고
- 이미 집주인이 대출로 3억 원을 설정한 상태에서
- 세입자가 2억 원의 전세보증금으로 들어가면
총 부담액이 5억 원 = 100%
→ 이 경우 보증 거절됩니다. 합산 금액이 집값의 90%를 넘으면 보증이 안 됩니다.
🔍 변경 적용 대상
- 적용일: 2025년 8월 28일(수)부터
- 적용 대상: 아래 보증 신규 신청자
- 은행재원 일반 전세자금보증
- 무주택 청년 특례 전세자금보증
✔ 기존 가입자에게는 소급 적용되지 않습니다.
🛑 법인 임대인에게 더 까다롭다
법인 명의로 된 임대주택에 입주할 경우,
보증 기준은 집값의 80% 초과 시 거절로 더 강화됩니다.
청년 전세 수요자나 이주 예정 세입자라면 반드시 임대인이 개인인지 법인인지 확인해야 합니다.
🏠 전출도 제한된다
보증 이용 중 주소를 이전하고자 할 경우,
기존처럼 자유롭게 전출이 불가능합니다.
새로운 주택에 대해 다시 심사를 받고 보증을 새로 신청해야 합니다.
🔐 임차보증금 반환을 위한 안전장치 강화
세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사태에 대비해,
앞으로는 HF가 질권 설정 또는 채권양도 등의 조치를 의무화합니다.
즉, HF가 대신 보증금을 돌려준 뒤, 집주인에게서 금액을 회수할 수 있는 권리를 확보한다는 의미입니다.
📝 전세자금보증 신청 전 체크리스트
| 📍 해당 주택에 설정된 대출금 확인 | ✅ |
| 📍 전세보증금 + 기존 대출이 집값의 90% 이하인가요? | ✅ |
| 📍 임대인이 개인인지 법인인지 확인 | ✅ |
| 📍 추후 이사할 가능성 있는지 고려 | ✅ |
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세보증금이 집값의 90%를 넘는지 어떻게 확인하나요?
A. 등기부등본을 열람해 집에 설정된 대출금(근저당권)을 확인하고,
부동산 실거래가 앱을 통해 시세를 추정해 보시면 됩니다.
전세보증금까지 합산해 90% 이하로 맞춰야 보증 신청이 가능합니다.
Q2. 기존 전세보증 이용자는 어떻게 되나요?
A. 기존 이용자는 적용 제외입니다.
2025년 8월 28일 이후 신규 신청자부터 적용되니 기존 계약은 유지됩니다.
Q3. 보증이 거절되면 전세대출도 불가능한가요?
A. HF 보증이 거절되더라도,
- 서울보증보험(SGI)
- HUG 보증
등 타 기관의 전세보증을 활용할 수 있으며,
은행마다 보증 없이 전세대출 가능한 상품도 일부 존재하므로 반드시 은행 상담을 받아보셔야 합니다.